Недвижимость: экономика, управление 1/2017

Возрастание технической и технологической сложности объектов промышленного строительства, а также растущая интернационализация строительного производства, приводящая к использованию в процессе строительства технического персонала, строительных материалов и оборудования из различных стран и регионов, возросшие объемы работ на объектах промышленной недвижимости, рост номенклатуры специализированных работ предъявляют повышенные требования к системе управления качеством, которая должна отвечать интересам всех участников строительного контракта, включая заказчика, девелопера-застройщика, подрядчика, поставщика и контрольно-технические службы проектной организации и собственника. Перечисленные факторы явились главной причиной разработки международных стандартов интегрированной системы менеджмента качества, экологии, охраны здоровья и безопасности труда для строительства (ISO 9001-2008, ISO 13001, OH SAS 19001)

Важнейшим фактором, оказывающим влияние на организацию строительного производства, являются в любой стране перечень и порядок административных процедур, сопровождающих проект от выделения земельного участка и начала проектирования и до его ввода в эксплуатацию. В 2014 году Правительство России специальным постановлением утвердило исчерпывающий перечень административных процедур в сфере жилищного строительства, сведя их в единый реестр. Ряд экспертов и государственных чиновников при этом заявили, что результатом принятых мер должно стать снижение себестоимости строительства жилья как минимум на 40 процентов. Действительно, количество процедур, которые вынужден проходить застройщик в процессе реализации инвестиционно-строительного проекта, ощутимо уменьшилось, а регламентные сроки продолжительности многих из этих процедур заметно сократились. Автор рассматривает фактически произошедшие изменения с точки зрения их реальной эффективности и экономических последствий. По результатам анализа вступившего в действие нового порядка прохождения административных процедур при строительстве выбранного в качестве модельного объекта жилого многоквартирного дома в Москве максимально возможное сокращение общего необходимого на эти цели срока может составить (при прочих благоприятных обстоятельствах) 58 рабочих или примерно 86 календарных дней. Данные (безусловно позитивные) изменения, даже если их дополнить декларируемым снижением прямых затрат застройщиков на прохождение ранее существовавших административных процедур, по расчетам автора могут привести к снижению затрат застройщика (и соответственно к снижению себестоимости строительства) лишь на 1,26%, а эта цифра оказывается весьма далекой от декларируемого чиновниками уровня.

Сфера коммерческой недвижимости в России за последние годы претерпела существенные изменения. На сегодняшний день рынок коммерческой недвижимости можно назвать одним из самых перспективных и стремительно развивающихся рынков в офисном, торговом, складском и гостиничном сегментах, что ведет к росту инвестиционной активности российских и иностранных инвесторов. Развитие рыночного сектора экономики России привело к существенным изменениям в сфере торговли. Увеличение количества предприятий розничной торговли ведет к объединению отдельных из них в своеобразную систему - торговые центры. Удобство таких объединений позволяет сконцентрировать поток покупателей и тем самым увеличить общую посещаемость этой системы. Приведенный в статье анализ условий аренды площадей существующих торговых (торгово-развлекательных) центров города Саратова позволил определить возможные решения о формировании величины арендной ставки для различных арендаторов.

Строительный рынок - это сложная форма организации экономических взаимосвязей между инвесторами, проектировщиками, застройщиками, поставщиками и конечными собственниками. При большом количестве различных предприятий стройиндустрии, действующих в условиях некоторой неопределенности и риска, рынок строительной продукции и услуг в своих взаимосвязях в значительной мере представляет собой саморегулируемую систему. При этом каждое предприятие стройиндустрии индивидуально, имеет свою историю и цели создания, организационную форму, размеры, специфику производства и финансирования. Естественно, это должно учитываться при реализации мероприятий, направленных на повышение результативности их работы. Для управления результативностью деятельности предприятий стройиндустрии, возникла необходимость выделения ряда влияющих на нее основных критериев. Под управлением результативностью деятельности предприятия стройиндустрии автором понимается осуществляемая на системной основе деятельность по разработке, принятию и реализации управленческих решений, направленных на внедрение инноваций, повышение экономичности, производительности, доходности, качества одновременно с соблюдением требований экологичности строительного производства и выпускаемой продукции. В зависимости от организационной формы, размеров и специализации предприятия стройиндустрии варьируется значимость критериев результативности. Для повышения результативности работы крупных предприятий стройиндустрии необходимо планомерно и системно совершенствовать все вышеперечисленные критерии. В то время как у средних и мелких предприятий круг целей значительно сужен, поэтому для них приоритетными являются критерии доходности, экономичности и производительности, на втором плане критерии инноваций и качества, наименее значимый - критерий экологичности.

Градостроительная деятельность, которая является неизбежной в крупном мегаполисе приводит в ряде случаев к возникновению в городской среде неустойчивой природно-антропогенной системы. Наиболее серьезными являются проблемы взаимодействия природной и искусственной сред в крупных городах и зонах их влияния. В поисках выхода из сложившейся ситуации, когда мегаполисы становятся источниками экологической напряженности, совершенствуются существующие подходы в градостроительной деятельности, с учетом использования современных зеленых технологий, таких, как зеленые крыши. Рассмотрению нюансов применения технологии зеленой кровли в России посвящена данная статья. Читателю представлен зарубежный и отечественный опыт использования зеленой кровли, предпосылки и механизмы ее внедрения в жизнь населения, приведена статистика по количеству зеленых крыш в мире. Отдельное внимание уделено существующей нормативной базе в области экологии и энергорэффективности в РФ, определены сдерживающие факторы для массового внедрения озеленения крыш и задан вектор ее совершенствования. Намечены тренды развития и методы повышения экономической привлекательности зеленых кровель.

В рамках настоящей статьи проведен анализ особенностей анализа, учета и управления организационными и технологическими рисками в рамках планирования и реализации инвестиционно-строительных проектов. Выявлены основные факторы, обусловливающие возникновение организационных и технологических рисков, в том числе: недостаточная проработка технического задания на проектирование; отсутствие высококвалифицированных кадров в проектных организациях; использование при проектировании геологических изысканий со сроком давности более 2 лет; отсутствие исчерпывающих данных об условиях эксплуатации; некачественная логистика; нарушение технологии производства работ и др. На основе проведенного анализа организации процессов управления инвестиционно-строительным проектом на различных стадиях его планирования и реализации, а также выявления ключевых структурно-организационных связей между субъектами проекта выявлены ключевые организационные и технологические риски в рамках наиболее значимых процессов управления. Получены результаты экспертной оценки вероятности и потенциального уровня воздействия ключевых организационных и технологических рисков. На основе проведенного анализа выявлены наиболее значимые организационные и технологические риски, а также предложены направления и области разработки мероприятий по минимизации данных видов риска.

Несмотря на кажущуюся простоту понятия кластера идентификация и мониторинг кластеров не является тривиальной задачей. Кластеры не являются объектами наблюдения статистических служб или участниками гражданских правоотношений, состав участников кластеров очень гибок и изменчив во времени. В западных странах наши распространения две методики: 1. Методика Европейской кластерной обсерватории в странах ЕС; 2. Методика Кластерного картографирования Гарвардского университета в США. Методика, применяемая в ЕС, проста в практическом использовании, подразумевает расчёт на основе статистической информации трех количественных критериев кластеризации: специализации кластера, размера кластера и его фокуса. Американская методика более комплексна, сложнее в расчете и базируется кластерных методах поиска структуры в отраслях городской экономики. В качестве источников данных для кластеризации выступают как статистические данные, так и данные профессиональных взаимосвязей, матриц «затраты-выпуск». Российские исследователи также используют зарубежный опыт, дополняя его собственными наработками. Чаще всего в российской практике используют опыт Европейской кластерной обсерватории, ввиду доступности применения методов статистического анализа. Ряд исследователей дополняет подобные расчёты факторным анализом отраслей экономики. Количественные методы идентификации кластеров могут быть использованы для идентификации и мониторинг кластеров и их участников в городской среде с целью дальнейшего изучения этой новой формы организации промышленности.

Социальная напряженность в сфере ЖКХ, выражающаяся в большом числе обращений граждан во все инстанции по вопросам ЖКХ, нарастает. Значимость данного вопроса обусловлена, с одной стороны тем, что вопросы ЖКХ касаются 2/3 населения РФ. Неблагоприятную ситуацию в части состояния жилищного фонда усугубляет недовыполнение текущего ремонта, приводящее к ускорению образования более сложных дефектов, требующих дорогостоящего капитального ремонта, порой и реконструкции и, как следствие, - удорожанию стоимости ремонта. В статье описаны основные проблемы, связанные с планированием и выполнением работ по капитальному ремонту многоквартирных домов. Предложен инновационный инструментарий в виде автоматизированной информационной системы, как решение управленческих, экономических и инженерно-технических задач в жилищно-коммунальной сфере страны. Так, например, используя метод сетевого планирования и управления, предполагается произвести градацию степеней дефектов по следующим элементам МКД: несущим конструкциям, подвалам, фасадам и балконам. Кроме того, необходим инновационный инструмент в виде автоматизированной информационной системы, которая будет решать не только проблему сбора всех имеющихся данных, в том числе наполнение сайта ГИС ЖКХ с помощью интеграции с другими программными системами, используемыми на предприятиях сферы ЖКХ, но и производить с помощью методик расчеты.

Организационно-технологическая надёжность в строительном производстве - это способность к сохранению параметров функционирования в заданных пределах и получению запланированного результата при заданных условиях производства. Проведение ремонтных и реконструкционных работ всегда требует больших ресурсных затрат, поэтому необходимо повышать эффективность проведения работ с применением новых подходов к организации ремонтных и реконструкционных работ на объектах недвижимости. Для этого нужно повышать эффективность управления комплексом работ по сохранению и воспроизводству объектов недвижимости [1]. Эффективно повышать организационно-технологическую надежность необходимо с помощью грамотных математических инструментов для обоснования стратегии производства ремонтных работ. Для надежного функционирования строительной стратегии необходимо учитывать потери надежности при ремонтных и реконструкционных работах на объектах недвижимости. Именно на этом пункте и основывается данная статья.

Главная цель оперативного управления строительным производством состоит в обеспечении своевременного выполнения работ. Одной из функций данного вида управления является ведение исполнительной документации, отражающей фактическое выполнение сроков работ, что позволяет устанавливать их расхождение с планируемыми датами. В дальнейшем, чтобы минимизировать возникшие при этом расхождения, субъекты упра вления строительным производством должны соответствующим образом воздействовать на строительное производство. Множественный состав возможных регулирующих функций представлен статьями накладных расходов. В статье предлагается модель оптимального перераспределения данных затрат, непосредственно связанных с оперативным управлением своевременностью выполнения строительных работ.

Капитальный ремонт многоквартирных жилых домов (МКД) базируется на основных принципах соблюдения технологической последовательности оргтехмероприятий: техническое обследование (инженерные изыскания), проектирование, производство работ, технический надзор, приемка. Они определяют обеспечение установленных показателей огнестойкости здания в целом и его элементов, несущей способности фундаментов основания на стадии производства работ и последующей эксплуатации; применение современных, технологичных и экологичных материалов, позволяющих снижать последующие затраты на содержание и ремонт при соблюдении установленных стандартов качества; повышение ответственности заказчика (застройщика-инвестора) за соблюдение на всех стадиях капитального ремонта, соответствующих требованиям нормативных документов, экологической и технологической безопасности зданий, за обеспечение защиты жизни и здоровья граждан, имущества физических или юридических лиц, государственного и муниципального имущества, за недопущение действий вводящих в заблуждение собственников, пользователей и потребителей. В результате проведения капитального ремонта сроки службы объектов недвижимости не изменяются, но если капитальный ремонт по каким- либо причинам своевременно не производится, то остаточный ресурс здания снижается, что впоследствии приводит к увеличению затрат на его проведение. Ведомственными строительными нормами устанавливается минимальная продолжительность эффективной эксплуатации зданий различных и конструктивных решений и назначения. Органам власти субъектов РФ предоставлены полномочия самостоятельно принимать решения по порядку проведения мониторинга технического состояния МКД, созданию регионального оператора, условий предоставления государственной поддержки на проведение капитального ремонта, порядку подготовки и утверждения региональных программ капитального ремонта, а также другим вопросам, таким как минимальный размер взноса на капитальный ремонт и т.п.

В статье освещается один из актуальных вопросов высотного строительства - формирование среды жилых территорий высотного комплекса, являющейся неотъемлемой частью жилища. Важнейшая задача формирования внешней жилой среды - это создание оптимальных условий для эксплуатации придомовых территорий населением. С целью повышения комфорта проживания в высотном комплексе предлагается проводить оценку климатической ситуации, которая заключается в анализе особенностей погоды для четырех времен года. Учет природно-климатических факторов производят последовательно в процессе проектирования. Устанавливают взаимосвязь природных и градостроительных факторов, проводят оценку местных природно-климатических и фоновых условий застройки, далее разрабатывается система защиты от их воздействия с использованием приемов благоустройства. Выделены основные группы факторов, оказывающих воздействие на физические параметры внешней жилой среды. Определен арсенал градостроительных приемов, упорядочивающий их влияние на человека. Для каждой группы факторов выявлены средства, регулирующие их неблагоприятное влияние в сторону увеличения или ослабления эффекта. Это предлагается сделать с помощью благоустройства, озеленения, использования определенных материалов для мощения и малых архитектурных форм. Одними и теми же приемами благоустройства предлагается регулировать разные группы климатических факторов, уменьшая или увеличивая эффект их воздействия на микроклиматическую ситуацию придомовой территории высотного комплекса. Эти меры направлены на повышение комфорта и улучшение потребительских качеств высотных комплексов.

Современная градостроительная теория претерпела значительные изменения в последние два десятилетия. Причина столь стремительных изменений научных взглядов кроется в изменении экономического уклада общества. Новый постиндустриальный экономический уклад, имеющий иные требования к организации рабочих мест, коренным образом изменил представления и о зонировании города. На смену гигантским промышленным предприятиям обрабатывающей промышленности пришли инжиниринговые компании, ИТ-компании, сервисные компании. Развитие постиндустриальной экономики породило и формирование новых форм организации промышленности (рабочих мест). Возникло такое понятие как кластер. Кластерные структуры в городе можно разделить на ориентированные на экспорт и локальные или местные. Размещение этих двух групп кластеров концептуально сильно отличается, хотя является взаимосвязанным. Ориентированные на экспорт кластеры воздействуют на величину трафика на рассматриваемой территории, силу центра притяжения и оказывают существенное влияние на формирование местных кластеров. Поэтому для анализа мест приложения труда необходима идентификация доминирующих функций кластеров. Кроме этого важным открытым для исследователей вопросом является оценка положительных эффектов от развития кластеров для города. Международный опыт на примере Сингапура и Бильбао, показывает, что развития как производственных высокотехнологичных, так и креативных кластеров позитивно влияет на экономику города, социальную сферу города на его культуру и экологию

В рамках статьи читателю предлагается подробно ознакомиться с существующими современными организационными формами жилищной недвижимости и условиями их использования в РФ. Развитие новых форм управления жилищным фондом продолжает оставаться актуальной проблемой управления, особенно в условиях реформирования ЖКХ. В статье предпринята попытка систематизировать положения о правах на объекты жилищной недвижимости, которые дают их правообладателям возможность использовать объекты жилищной недвижимости, изучен механизм коммерческий найма жилищной недвижимости, а также проведен анализ различных форм использования объектов недвижимости в современных условиях.

В статье рассматриваются существующие подходы к определению рыночной стоимости объектов недвижимости в арбитражном судопроизводстве. Авторами выявлен ряд проблемных вопросов, возникающих при производстве судебных строительно-технических экспертиз специалистами- оценщиками, приводятся различия между деятельностью оценщика и судебного эксперта. Специальные строительно-технические знания играют важнейшую роль при рассмотрении в арбитражных судах гражданских споров о праве собственности на недвижимость, качестве и стоимости зданий, строений, сооружений и выполненных строительных работ. Привлечение экспертов для участия в процессе разрешения экономических споров является наиболее перспективным механизмом защиты прав и свобод граждан и интересов государства с помощью проведения научно обоснованных ССТЭ. Для решения в рамках арбитражного судопроизводства вопросов по определению рыночной стоимости зданий, строений и сооружений, а также земельных участков, функционально связанных с ними, в условиях высокой стоимости рассматриваемого вида исследований у негосударственных экспертов- строителей, инициаторы назначения экспертизы вынуждены обращаться к специалистам-оценщикам. Рассматривается специфика специальных знаний экспертов, привлекаемых для определения рыночной стоимости объектов недвижимости при судебном разрешении экономических споров. Приводятся рекомендации по профильному высшему образованию, которым должным обладать эксперты, привлекаемые для определения рыночной стоимости объектов недвижимости в судопроизводстве

Созданная в Российской Федерации законодательная и нормативная база по градостроительству, инвестициям и природопользованию в полной мере не решает вопросы проектирования, несмотря на то, что они занимают важнейшее место в инвестиционном процессе. Как известно, при капитальном строительстве, расширении, реконструкции, техническом перевооружении или перепрофилировании любого объекта хозяйственной деятельности через проекты в практику реализуются научно-технические достижения. В связи с этим Госстроем были разработаны «Основные положения государственной системы строительных норм, правил и стандартов Российской Федерации», которые определяли общую структуру и принципы формирования государственной системы строительных норм, правил и стандартов РФ, а также виды применяемых в строительстве нормативно-технических документов и общие требования к их содержанию. Единая система норм, правил и стандартов должна стать одним из элементов реализации требований строительного законодательства и предусматривать расширение самостоятельности предприятий, организаций, объединений, органов управления и контроля на местах в решении технических и экономических норм рекомендательного характера. Обязательными для исполнения должны быть только те нормы и требования, которые направлены на обеспечение безопасности жизни, здоровья и имущества граждан, охрану окружающей среды, надежность, долговечность возводимых зданий и сооружений, совместимость и взаимозаменяемость продукции и принимаемых в строительстве технических решений. Такую единую систему целесообразно формировать параллельно с созданием совместно действующих с ней систем сертификации, лицензирования и страхования по мере совершенствования рыночных отношений. Причем эта система должна способствовать и рыночному развитию строительства. В условиях развития рыночной экономики, а затем ее развития, одной из наиболее актуальных задач повышения эффективности проектного производства должно являться создание единой комплексной системы норм и нормативов в области ценообразования и управления процессом проектирования. Разработка единого методического подхода к системе норм и нормативов продолжительности выполнения ПГД и ИРД должна обеспечивать необходимые экономические предпосылки для упорядочения технологических процессов в проектировании при заключении хозяйственных договоров между заказчиками и организациями-исполнителями и нормализации их взаимоотношений. Отсутствие современных норм продолжительности разработки ПГД и ИРД создает значительные трудности при установлении сроков их выполнения.

В данной статье представлен небольшой экскурс в историю развития архитектуры в процессе истории человечества, исходя из полученных выводов после изучения сохранившихся памятников архитектуры. Под рассмотрение попали объекты нескольких периодов: палеолит, мезолит и неолит. Именно в этот промежуток человеческой истории был произведен серьезный скачек в отношении архитектуры. История архитектуры в истории развития человечества начинается с разумной организации человеком для себя жилища. Вначале человек возводил то, что было лишь укрытием от природных воздействий и нападения зверей и врагов (землянка, перекрытая ветвями, шалаш) для группы людей. Как правило, это были временные жилища охотников и собирателей. Но с течением времени организация пространства в этих сооружениях становилась все осмысленнее, а конструкции все более совершенными. Рассмотрев постройки различных периодов и территорий, можно сделать логичный вывод, что, несмотря на то, что развитие архитектуры происходило с разной скоростью, тенденция развития хорошо прослеживается: постоянное совершенствование в процессе движения от простого к сложному. В каждом из рассмотренных случаев улучшение происходило по причине какой-либо необходимости: сохранение тепла, защита от внешних агрессоров или даже просто улучшение эксплуатационных возможностей жилища.